German Aravena .O

Cuando Ud. adquiere una propiedad Ud. adquiere el derecho de habitar, y usufructuar de ella en el estado original en que la recibió. Para esto cada compraventa escriturada debe ser acompañada del certificado de recepción definitiva de las obras ejecutadas en cada terreno.

Sin embargo al adquirir esa propiedad Ud. solo puede ejecutarle modificaciones menores tales como terminaciones o cambios interiores. Cualquier ampliación de superficie , aumento de altura o modificación que altere la forma física de la construcción debe ser autorizada por la Dirección de Obras respectiva, de acuerdo a la comuna en que se emplaza.

Para esto, antes de iniciar las faenas Ud. debe ser asesorado por un arquitecto quien le ayudara definir el diseño y gestionar el permiso de edificación respectivo , lo que implica además el pago de un derecho municipal (1,5 – 2% del presupuesto total). Una vez que ud. obtiene su permiso puede edificar pero respetando íntegramente el proyecto autorizado e informando a la dirección de obras municipales cualquier modificación.

Tras la ejecución de su obra, y en el momento en que esta este completamente terminada su arquitecto debe solicitar la recepción de la obra lo que no implica pago de derecho municipal, pero que contempla la visita de un inspector municipal quien supervisa que todo lo ejecutado este deacuerdo al proyecto aprobado. Solo tras el visto bueno de el inspector municipal se procede a la recepción final de la obra lo que da por finalizado todo trámite quedando su construcción absolutamente en regla.

Lista de consejos para ampliar su vivienda o modificarla por sus propios
medios

Como arquitecto, a menudo asesoro a diversos clientes quienes buscan “regularizar” ampliaciones ejecutadas en sus propiedades, las cuales fueron diseñadas y ejecutadas bajo supervisión del mismo propietario sin intervención de profesional alguno y por ende sin permiso de edificación previamente aprobado.

Lo complejo de esta situación es que, si bien en la mayoría de los casos, las ampliaciones se encuentran ejecutadas con un buen estándar de calidad y seguridad, en muchos casos ellas son imposibles de “regularizar”, es decir, la dirección de obras municipales no puede autorizarles ni cursarles recepción alguna pues no cumplen con la normativa vigente.

Esto es un tema complicado, pues el propietario, al desconocer la Ley General de Urbanismo y Construcción y su respectiva Ordenanza, y ante la ausencia de asesoría de un arquitecto, proyecta y ejecuta su obra, invirtiendo tiempo y dinero sin siquiera sospechar que esta construcción pudiere ser quizá inaceptable, desde el punto de vista legal, lo que puede en el futuro impedir su venta, traspaso o incluso hacerle objeto de multas o orden de demolición ante alguna queja de sus vecinos.

Principalmente la Normativa se preocupa de que la nueva ampliación no perjudique a la propiedad vecina, esté ejecutada por profesionales competentes, cumpla medidas mínimas de habitabilidad y guarde relación con el entorno y el contexto de barrio en que esta inserto.

En este sentido y dado que la autoconstrucción es una política cotidiana en muchos sectores de la ciudad, he querido publicar este articulo a fin de orientar a todo aquel que desee modificar o ampliar su vivienda y que por una carencia de medios no pueda hacerse asesorar por un arquitecto. No es mi intención fomentar este tipo de conducta sino mas bien asumir su existencia e informar a quien dese hacerlo, de unas pequeñas medidas que permitirán al propietario ejecutar una obra adecuada a la normativa facilitando su trabajo al profesional que en el futuro regularizará la vivienda y evitando al propietario costos futuros y malos ratos.

1. Respete las Líneas de edificación y antejardines

Cada terreno tiene un antejardín de una profundidad mínima asignada respecto a la calle que enfrenta. En el caso de predios de esquina, estos deben contemplar antejardín en ambos lados que enfrentan vía.

Por tal motivo antes de ejecutar obra alguna obtenga el certificado de informaciones Previas en su Dirección de Obras (muy barato) a fin de informarse de la profundidad del antejardín.

Si la profundidad fuese por ejemplo de 2mts significa entonces que Ud. no puede construir nada antes de los 2mt lineales medidos desde la reja de su propiedad hacia adentro (solo puede ejecutar estacionamientos abiertos de menos de 2.5mts de altura)

Cabe señalar que el no respetar el antejardín es una falta gravísima que puede llevar a la demolición total de su obra, por lo que debe tenerse especial cuidado en respetarlo.

2. Respete Porcentaje máximo de ocupación de suelo

Ud. solo puede construir en un porcentaje de la superficie de su terreno, por lo que no pude techarle totalmente ni ejecutar obra alguna más allá de este valor. Para saber el porcentaje de ocupación de suelo debe solicitar el certificado de informaciones previas.

Supongamos que Ud. tiene un terreno de 200 mt2 y el certificado dice Porcentaje Ocupación suelo= 60%.Si es así Ud. solo puede construir 120mt2 en el primer piso contando habitaciones, baños, bodegas, estacionamientos abiertos, leñeras, etc.

Cabe señalar que el no respetar la ocupación de suelo también es una falta grave.

3. Respete Coeficiente de Constructibilidad

Existe una cantidad máxima de m2 susceptibles de ser construidos en cada terreno, el cual no puede ser superado en ningún caso. Esta cantidad de m2 viene dado por el coeficiente de constructibilidad expresado en el certificado de informaciones previas

Supongamos que Ud. tiene un terreno de 200 mt2 y el certificado dice coeficiente de constructibilidad = 0.8 . Si es así Ud. solo puede construir 200 x 0.8 =160 m2 totales contando habitaciones, bodegas, estacionamientos, leñeras y toda superficie incluido primer y segundo piso

4. Respete porcentaje y altura máxima de adosamiento

Nunca proyecte ventana hacia los costados o fondo de su propiedad a menos de 3.0 mts del deslinde con su vecino .Solo se permiten ventanas de baño a 1.4 mts mínimos. En el caso de segundos pisos las medidas anteriores se reemplazan por 3.0 y 2.5 mts respectivamente.

Además de lo anterior Ud. no puede construir fachada a menos de 1.4 mts y 2,5 mts respectivamente según la altura aun cuando estas sean ciegas (sin ventanas).

De necesitar acercarse más al deslinde vecino, es preferible construir pegado a este (sin fachada).En este caso a los 3.5 mts lineales desde el suelo natural Ud. debe trazar un ángulo de 45° respecto a la horizontal, lo cual traza un alinea imaginaria que no puede ser superada por ningún elemento de la obra proyectada en su propiedad.

Adicionalmente, sii su obra se ejecuta pegado al deslinde con su vecino o menos de 3.0 mts de este , esta obra, incluida lo existente no puede superar en extensión el 40% del deslinde correspondiente con su vecino.

Supongamos que Ud. tiene un terreno de 20 mts de fondo y su vivienda es pareada en 5 mts lineales .Ud solo puede construir pegado al deslinde o a menos de 3.0 mts de este, en un máximo de 3mts adicionales (3+5=8 8 =40% de 20m).Si Ud. desea superar este porcentaje puede hacerlo con carta notarial de autorización de su vecino (retirar modelo en dirección de obras).

4. Garantice la Habitabilidad de su obra

Cuando proyecte su ampliación tenga en cuenta que ninguna habitación, aun siendo esta su voluntad, puede quedar sin ventana al exterior. Solo pueden quedar sin ventanas, espacios “no habitables” como bodegas, despensas y leñeras.
Cabe señalar que tampoco puede Ud. dejar sin ventana ninguna habitación de la obra preexistente. De igual modo y para asegurar la habitabilidad de la obra la altura de piso a cielo terminado interior nunca puede ser inferior a 2.3 mts

5. Garantice la resistencia al fuego de su obra

Cada vez que su Obra se acerque al vecino a menos de 3mts del deslinde Ud. debe construir frente a este tramo , justo en el deslinde , un muro retardador de fuego F60, por lo general de albañilería o madera revestido en fibrocemento .
Si Ud. construye pegado al deslinde este muro debe superar unos cuantos cm la cubierta y asegurar la evacuación correcta de aguas que no afecte la propiedad vecina.

6. Acondicione térmicamente su vivienda

La normativa vigente buscas segura el que su vivienda cumpla con la reglamentación de acondicionamiento térmico requerido, según la zona climática en que se emplaza la obra.
Por ello es obligación disponer en el complejo techumbre de un material aislante térmico (por lo general Poliestireno expandido de la menos 8cm de espesor), el cual no debe ser interrumpido por ningún elemento.
En el caso de muros, si estos no son de albañilería, también deben contar con una solución de aislación térmica similar al de la cubierta.

Conclusión

Las medidas aquí expuestas constituyen una buena guía de referencia antes de ejecutar cualquier nueva obra en su propiedad, sin embargo la normativa es bastante compleja , por lo que se recomienda siempre recurrir a la asesoría de un profesional previa a la ejecución de la obra , a fin de analizar el grado de cumplimiento de la normativa vigente y sus eventuales modificaciones requeridas.

Si Ud. esta pensando ampliar su vivienda o modificarla sin asesoría de profesional alguno, sin duda los procedimientos antes detallados evitarán la mayoría de los errores mas nefastos en el diseño y ejecución de su obra facilitando su regularización futura y asegurando su cumplimiento en un buen porcentaje.

En este sentido les invito a escribir a modo de comentario, cualquier duda relativa a lo aquí expresado .En caso de dudas generales o voluntad de asesoría personalizada solicitar el servicio a mi mail personal : germanaravena.o@gmail.com

German Aravena .O

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jueves, 3 de julio de 2008

Guia Practica: Consejos para ampliar su vivienda de acuerdo a la Normativa

Guía Práctica: Como entender el pago de contribuciones

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